西安龙祥御苑小区业主买房十年没房产证

2007年1月，西安市民王先生购买了西安北二环龙祥御苑小区的一套商品房，总价45万多元。根据《商品房买卖合同》约定，开发商应在2007年7月30日前交房，在房屋交付使用后360日内为业主办理房产证，但从交付至今开发商一直没能给业主办房产证。

去年7月，王先生委托父亲起诉开发商陕西嘉利房地产开发有限公司，提出支付违约金152115元（违约金计算至2017年8月31日）、继续办理房产证、更换正规大修基金票据以及由开发商承担诉讼费等4点诉讼请求。

开发商方面表示，在商品房交付使用后360日内没有为原告办理房产证确实构成违约，应当支付违约金，但原告到2017年7月18日才提起诉讼，已超过诉讼时效，法院应驳回诉讼请求。

去年10月，法院一审判决开发商于判决生效30日内，将办理房屋房地产权属证书需要由开发商提供的资料报产权登记机关备案，驳回原告王先生其余诉讼请求。当时，包括王先生在内一共38户起诉了开发商。随后，这些业主提起上诉。

今年3月，西安市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。但由于该项目未取得竣工验收备案表，业主们仍未拿到房产证。目前，小区业主已经申请强制执行。

法院判决 本案过了诉讼时效期

根据《商品房买卖合同》在第十五条关于产权的登记中，对于开发商不能在交房后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，因出卖人原因导致买受人不能在期限内取得房产证的约定共有3条，第三条规定，出卖人从逾期之日起按日支付万分之一的违约金。

一审法院认为，合同中约定，被告在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未履行，现原告要求被告履行该义务，应予支持。被告未能履行该义务并非原告造成，亦非不可抗力所致，因此被告构成违约，应承担违约责任。但是原告并无证据证实自被告违约之日起至其起诉前存在诉讼时效中断的事由，被告以原告要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效为由提出抗辩，于法有据，予以采纳。

根据一名张姓业主的判决书显示，二审法院驳回违约赔偿的理由同样为，开发商违约至今已达十年之久，原告虽然提供证据证明其曾经向开发商主张过权利，但其提供的证据并不足以证明其在这十年里一直间断不停地向开发商主张权利，对其认为本案存在诉讼时效中断的理由，不予采信。

律师说法 民事诉讼时效为3年 超过20年不予保护

针对诉讼时效的问题，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师表示，2017年10月1日施行的《民法总则》对《民法通则》原规定的2年修改为3年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

本案中，业主在2017年6月提起诉讼，应适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，并非《民法总则》规定的3年诉讼时效。因此，业主应在权利受到侵害时即交房360日后2年内，就逾期办房产证违约金提起诉讼，否则，就超过了诉讼时效，但出现诉讼时效中断的情形除外。

陕西稼轩律师事务所律师王舒表示，本案中开发商与业主约定办理房产证的期限为交房后360日内，因此本案的诉讼时效应从违约的第1天开始计算，也就是交房后的第361天。在2017年10月之前诉讼时效为2年，之后为3年。但是自权利受到损害之日起超过20年的，法院不予保护。

王舒说，超过20年不予保护的意思是，从权利受损之日起如果超过20年没有去法院立案，再去立案法院就不受理了。如果超过3年不到20年，权利人去法院立案，法院还是要受理，只是在审理的过程中，如果被告提出超过3年诉讼时效，法院要审查，如果情况属实，法院要裁定驳回起诉，但是如果被告不主动提诉讼时效问题，法院是不主动审查的。权利人应采取手段中断诉讼时效

赵良善表示，对于一些涉及诉讼时效的案件，权利人要么在法定诉讼时效2年或3年（自2017年10月1日民法总则施行后）内主张权利，提起诉讼，要么在诉讼时效内出现时效中断，包括口头或书面提出，但要注重保留其曾提出过违约金的相关证据，如保留录音、微信、短信或书面通知函及邮寄单等相关证据。只有这样，法院才会认定诉讼时效中断，诉讼时效从业主提出之日起重新计算，才能避免诉讼时效过期。

王舒也表示，如果出现权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务，权利人提起诉讼或者申请仲裁，与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形等情况，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。王舒说，当事人想要避免超过诉讼时效，最直接的方式就是在诉讼时效内去起诉，如果一时不能起诉或起诉条件不成熟，可通过律师函、邮件、电话或其他书面方式主张权利，但当事人也要注意诉讼时效中断后，开始重新计算3年，如果在这期间当事人仍不起诉，在3年内还需要再次向义务人主张权利，否则仍然会过诉讼时效。最好能促使义务人给你一个履行的承诺，比如保证函、承诺书等书面同意履行的文书，这也能起到中断时效的作用。

（编辑整理：椒江房产网）