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住宅小区品质退化的三个效应

来源:俏说纷纭作者:俏说纷纭发布时间:2022-12-22点击: 人次

在我国各大城市里,为什么人均换房率那么高?有的地方,不到十年,就换一次房。住宅寿命普遍较短,是一个主要原因,平均寿命还不到30年,仅为设计寿命的一半左右。所谓全生命周期住宅,理想离现实有多远!随着小区品质的逐渐退化,小区的住户体验感,越来越差,以至于到后来,非换房不可。在小区品质退化过程,短板效应、熵增效应和破窗效应等三个效应,都起到了明显作用。

 

首先是短板效应,一个封闭系统的整体性能,取决于最差的那部分。在过去二三十年间,房地产的开发模式,就是这么一个样子,注重前期利益,而忽视后期成本。房地产开发的短视行为,导致维护更新难以有效跟进,电梯的使用寿命,一般也就20年左右,排水排污系统,也达不到设计时30年的标准,有的外墙材料,还达不到10年。尤其是小区环境的日常管护,在新旧小区之间的差异,显得更加突出,重开发轻管护的弊端,日益显现。

 

短板效应,还体现在业主素质参差不齐上,一个小区的整体素质,是由素质最差的那部分人决定的。不同风格的小区,不一样的业主群。建筑层次越高,密集度就越集中,出现没有素质住户的可能性越大。小区时间越长,业主的成分,自然越复杂,进一步给小区的管护工作,增添了难度。第一个人可以乱停车的话,那么,谁还愿意把车停到地下车库呢?

 

其次是熵增效应,根据熵增定律,孤立系统的熵,很容易增大,当熵增效应达到一定状态时,整个系统就会处于混乱无序状态。破坏一个不完备性的系统,简直不费任何吹灰之力。回顾房地产业发展的历史,产品化开发房屋,历史的局限和人为的原因,让诸多小区天然缺陷,本身就不是一个完备的系统。再加上利益驱动,不少开发商,无论在做规划设计时,还是在营销阶段,过度炒作高得房率这个噱头,客观上变相鼓励住户,进行违法改扩建行为,一旦形成跟风趋势,直接的结果,就是小区面目全非。刚入住的时候,小区已经是千疮百孔,还有什么品质可言呢?

 

再一个就是破窗效应,一幢有少许破窗的建筑,如果那些窗不被修理好,可能将会破坏更多的窗户。小区时间越久,破窗效应越明显。面对日渐破烂的小区,住户早已习以为常,见怪不怪,而放任自流。另一方面,随着时间的推移,出租房屋还会增多,这租户的素质,更是一个不可控的因素,要是遇到得过且过的临时租客,破坏力更是相当惊人。没过几天,污水横流,蟑螂遍地。不管你原来多么高大上的小区,也会被搞得乌烟瘴气。

(编辑整理:椒江房产网

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