住宅小区品质退化的三个效应

在我国各大城市里，为什么人均换房率那么高？有的地方，不到十年，就换一次房。住宅寿命普遍较短，是一个主要原因，平均寿命还不到30年，仅为设计寿命的一半左右。所谓全生命周期住宅，理想离现实有多远！随着小区品质的逐渐退化，小区的住户体验感，越来越差，以至于到后来，非换房不可。在小区品质退化过程，短板效应、熵增效应和破窗效应等三个效应，都起到了明显作用。

首先是短板效应，一个封闭系统的整体性能，取决于最差的那部分。在过去二三十年间，房地产的开发模式，就是这么一个样子，注重前期利益，而忽视后期成本。房地产开发的短视行为，导致维护更新难以有效跟进，电梯的使用寿命，一般也就20年左右，排水排污系统，也达不到设计时30年的标准，有的外墙材料，还达不到10年。尤其是小区环境的日常管护，在新旧小区之间的差异，显得更加突出，重开发轻管护的弊端，日益显现。

短板效应，还体现在业主素质参差不齐上，一个小区的整体素质，是由素质最差的那部分人决定的。不同风格的小区，不一样的业主群。建筑层次越高，密集度就越集中，出现没有素质住户的可能性越大。小区时间越长，业主的成分，自然越复杂，进一步给小区的管护工作，增添了难度。第一个人可以乱停车的话，那么，谁还愿意把车停到地下车库呢？

其次是熵增效应，根据熵增定律，孤立系统的熵，很容易增大，当熵增效应达到一定状态时，整个系统就会处于混乱无序状态。破坏一个不完备性的系统，简直不费任何吹灰之力。回顾房地产业发展的历史，产品化开发房屋，历史的局限和人为的原因，让诸多小区天然缺陷，本身就不是一个完备的系统。再加上利益驱动，不少开发商，无论在做规划设计时，还是在营销阶段，过度炒作高得房率这个噱头，客观上变相鼓励住户，进行违法改扩建行为，一旦形成跟风趋势，直接的结果，就是小区面目全非。刚入住的时候，小区已经是千疮百孔，还有什么品质可言呢？

再一个就是破窗效应，一幢有少许破窗的建筑，如果那些窗不被修理好，可能将会破坏更多的窗户。小区时间越久，破窗效应越明显。面对日渐破烂的小区，住户早已习以为常，见怪不怪，而放任自流。另一方面，随着时间的推移，出租房屋还会增多，这租户的素质，更是一个不可控的因素，要是遇到得过且过的临时租客，破坏力更是相当惊人。没过几天，污水横流，蟑螂遍地。不管你原来多么高大上的小区，也会被搞得乌烟瘴气。

（编辑整理：椒江房产网）