台州房市2022年下跌还是上涨？

2021年，台州楼市的总体走势是高开高走，上半年处于量价齐升状态，下半年密集调控后，开始有所回落，特别是二手房市场步入寒冷的冬天。

那么，2022年楼市走势又会如何？

一、2021年楼市走势回顾

2021年，台州市的新房市场，迎来了供销两旺的景象，量增自然价升，特别是椒江区，因为区位优势在这几年开始逐步显现，吸引了一定域外投资者的热情。

据统计，全市全年新房共签约超11万件（含车位、商铺、办公），比2020年近10万件增长了不少。

来自楼盘网的数据显示，全市新房均价呈现出高开高走的走势。分区域来看，仅有黄岩、路桥两区高开低走之势，椒江区、集聚区、天台县下半年后则进入横盘状态，临海市、温岭市、玉环市、仙居县和三门县等多数县市则在下半年开启一波补涨行情。

从台州房管政务网上公开的新房签约数据来看，2021年房价下跌区域反而有所放量，而补涨的县市签约量明显处在萎缩状态。

2021年，台州二手房市场，在下半年进入封冻状态，从多家房产中介的业务来看，成交量大幅萎缩。虽然有个别急于出手的房东会降价出售，但不能代表市场的主流已发生改变。

台州二手房报价数据来源：安居客

来自各大房产网站的二手房报价数据显示，各个小区二手房的价格都没有出现明显的松动迹象。

总体来看，台州房地产市场也和全国大多数城市一样，一二手房也存在价格倒挂现象，说明市场对未来的总体预期没有发生明显变化，显然有利于市场健康平稳发展。

二、2022年楼市走向展望

2022年春节，虽然各大楼盘的售楼处有点冷清，但台州房地产市场的总体走势，目前还不会有大的变化，随着天气的回暖，相信市场的热度会有所回升。

（一）从成交量看短期市场走势。

黄岩、路桥两区去年新房下跌已有一定空间和幅度，而且明显有成交签约量的支撑，短期来看横盘概率更大，继续下跌可能性较小。

临海市、温岭市、玉环市、仙居县和三门县等多数县市在去年下半年缩量补涨，即使目前金融政策有所回暖，但要继续上涨也缺乏内在动力，横盘走势的概率较大。

从椒江区、集聚区和天台县三个区县来看，则是在去年下半年提前进入横盘走势而已。同时，横盘缩量不是特别明显，椒江区、集聚区按区域人口基数来看，新房签约量持续远高于其它县市区，说明其它域外的投资人还是继续看好这两个区域的未来市场。

数据来源：台州房管政务网                制表：首辅房产

首辅房产认为，怎么看短期房价走势，就要去看大众的预期，而要读懂大众预期的变化，就要从成交量入手。影响房价的因素虽说众多，但成交量一般是难以作假的。其实，房市跟股市一样，都是市场行为，许多道理一定是想通的。

所以，2022年，看空台州楼市的想法，或者期待下跌再下手买房的话，在台州大多数县市区里，都是难以实现的。

（二）从土地市场看短期楼市走势

与上一年相比，2021年，台州土地市场成交结果显示，总体来说还是量减价升的情况，个别地块出现流拍现象，只能表明土地市场有所降温，热点板块竞拍溢价较高，说明开发商拿地的热情没有发生大的转变，只是在适应市场的变化，在策略上进行结构性调整而已。

来自《中国台州网》消息，据不完全统计，2021年1-12月，台州共成功出让151宗地块（不包含工业用地），总成交金额约495亿元。相较2020年，地块成交宗数虽然减少，但成交金额约增长了7%。

2021年成交量、成交金额冠军均被温岭市拿下，天台县、临海市、玉环市也有不错的表现。台州市区（台州湾新区、椒江区、黄岩区、路桥区）土地市场供应趋缓，尤其下半年推地量明显减少，备受期待的高铁新区云谷地块也因故终止出让。此外，仙居县、三门县的推地量、成交量较少。

2021年房地产企业在“三道红线”的紧箍咒下运行有些困难，曾经活跃在台州楼市的品牌房企，减少了在台州的开发项目，但仍有部分房企选择积极拿地。

楼面价最高的是温岭市城西街道鉴洋村XQ070120地块，楼面价约18499元/平方米，由首入台州的建发（杭州兆润房地产开发有限公司）以封顶价23亿元竞得，竞报无偿返还保障房建筑面积约16700平方米，溢价率31.4%。

进入楼面价前十榜单的路桥地块为路桥区桐江路以东、现代大道以北地块二，德信以24.38亿元+返还保障房6000平方米竞得，楼面价约15360元/平方米（未考虑配建返还等因素），刷新路桥楼面价。

临海地块为邵家渡街道河阳路西侧、临邵路北侧、21-2地块（熊出没小镇北侧），伟星以15.57亿元竞得，楼面价约12104元/平方米，溢价率25.3%。

此外，成交金额最高的是路桥凤栖社区地块，保利以上限价格30.27亿元竞得，楼面价5379元/平方米，溢价率34.95%，无偿返还人才住宅建筑面积5.59万平方米。该地块也是竞争最激烈地块，经历了734轮14个小时的激战。

根据以上一年土地成交的报道，再结合楼盘算法，我们可以大概测算一下未来的房价。

房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(15%)+其他费用(10%)。

所以，通常来说，楼面地价越高，楼盘均价也会越高。从某种意义来说，楼面地价一旦确立，未来一两年的房价也就有个基本价位了。

首辅房产纵观台州历年的烂尾楼盘，多是开发商参与土地拍挂之时，稍失理性，或者实力不足，也或者是定价过高，但最终都能妥善处理，以时间换空间方式，楼盘陆陆续续都在市场中予以去化。

由上所述，人们不难看出，2021年土地市场的实际表现，表明台州楼市短期上涨的动力固然不足，但要总体明显下行，也是没有可能。

（三）从政策变化情况看楼市短期走向

宏观政策的大环境，是坚持房住不炒总方针下，因城施策。去年年末，金融信贷政策也开始转暖，有利于房地产市场平稳发展，要软着陆，而不是要硬着陆。即使是高悬房地产税的利剑，也不是要让房市崩盘，而是为了打压炒作之风。即便是一流品牌房企，因为资本无序扩张，债台高筑，可以倒下，但房地产市场还是要健康发展。

就台州本地来看，无论是商品房预售，还是二手房入市，以及人才引进奖励和户籍政策等等，都没有发生明显的变化，多是促进房地产市场健康稳定发展，客观上都不存在要打压房地产市场的情况。

（四）从人口和规划看楼市中长期走向

来自网上数据显示，台州人均住房面积已超过51平米，高于全国平均水平。

台州综合实力排名，在全国289个入选的城市中位居43名，处在前列。而且，在七五人口普查中，近10年间人口增速，台州也是远高于全国的平均水平。另一方面，台州目前的城镇化率还只有62%的水平，缓慢地再集聚还是有可能的。

所以，在首辅房产看来，在较长时间里，台州楼市还有稳定发展的潜力，期待普跌的情况一时还不会出现。

当然，期望台州楼市再度普涨的情况，也已非常困难，结构性稀缺，或结构性过剩，引发局部板块上涨或下跌，肯定还会此起彼伏。

从七五人口普查数据可以看出，台州人口增速是低于浙江省全省平均水平的，同时年均增速还在逐渐下降之中。所以，对于台州来说，人口红利也将不再具有什么优势可言。同时，台州的人均收入水平，也排在全省的后面几位。所有这几个因素，不是一时三刻都能改变的，显然难以支撑台州楼市持续普涨。

台州楼市区域的结构性变化，从七五人口普查的数据中，也是可以窥见一斑的。路桥区、临海市、温岭市、玉环市人口是减少的，而台州市区总体是增加的，特别是椒江区域集聚较快，所以投资者更青睐在椒江买房。从网上论坛看到，许多在路桥工作的，而房子多是买在椒江的，还有黄岩、临海、温岭、玉环等县市区都有人陆续来椒江买房。

台州楼市区域的结构性变化，也反映出台州这些年规划实施的情况，椒江区作为台州的行政中心区块，各种区位优势开始逐步显现。

随着沿海高速的通车，杭绍台高铁的开通，s1轻轨即将完工，s2轻轨又在规划之中，椒江区位优势会进一步凸显。各行各业的人才向椒江集聚，可谓是人心所向。显然，在较长时间内，椒江区和集聚区对周边县市区的虹吸效应还将继续，热点板块和中心区域还会被各路买房人追捧。

网上有人这么说，温岭是温岭人的温岭，而椒江是全台州的椒江。首辅房产觉得，这个不无道理。至少短期市场情况也是如此，椒江区域的新房签约量，的确远高于其它区域的人均水平，这都充分说明一个问题，那就是人们的投资热情，至少眼下仍未消退。

网上也有博主说，台州已进入房住不炒的时代。首辅房产认为，就台州市场整体而言，这个说法应该没有问题，但是，要说未来的局部炒作，或者间歇炒作，肯定还有一定的惯性作用，就让我们拭目以待吧。

（编辑整理：椒江房产网）